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李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷的背后

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透明售房网 2019-11-26 来源: 经济参考报
[摘要] 11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以冷淡的结局收场,出乎了业内很多人士的预料。

11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以冷淡的结局收场,出乎了业内很多人士的预料。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%-25%的低溢价率成交。为何出现这种现象?因为“双限双竞”?有一定道理,但也不完全是。根本上,楼市被赋予太大期望,但它远没有那么强大。

今年“最豪”土拍遇冷

此次,深圳推出的6宗住宅用地,总建面77.6万平方米,挂牌起始价132亿元,最高限制价191亿元。对此次土拍,媒体普遍冠以“最豪”土拍,这是因为,相比“6.24”那次土拍,此次土拍总建面足足多了近10万平米,近80万平米的总建面,相当于深圳一年新房成交规模的近1/3。此次5宗地成交总价为127.51亿元,而面积相差不多的“6.24”土拍,成交总价达224亿元,几乎相当于此次成交总价的2倍。从最终配建的人才住房看,“6.24”那次土拍,竞配人才住房面积13.7万平米,占到总建面的23%,而此次竞配面积只有9.57万平米,仅占总建筑面积的12.3%。

无论是参与竞拍的开发商数量,还是竞拍的时间、轮数,以及最后成交价格,两次土拍都出现很大反差。“6.24”那次土拍中,龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时,楼面价(扣除人才房)达6.7万元/平方米,创造龙华新的单价地王,而此次竞拍地块可售楼面价仅为4.64万元/平米。

“单限双竞”到“双限双竞”

土拍降温,媒体普遍将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛,降低了开发商的利润预期,导致竞拍热情冷淡。确实,相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍,此次土拍最大的变化,就是“双限双竞”(增加了限制普通商品住房价格)。此次竞拍的5宗地(除大鹏人才房地块)都启动“90/70”政策,即扣除人才房后的可售部分,70%要建设90平米以下的普通住房,并限定价格。从“单限双竞”到“双限双竞”,最大变化在于,开发商利润被进一步挤压。本来,“限地价、竞地价”模式,就已压缩了开发商的利润。目前,“限地价、竞地价”出让模式在各大城市很普遍了。近年来,随着对人才房的重视,土地出让还植入了“竞配建”,土地出让转为“单限双竞”。

其实,这也没关系,因为“竞配建”模式下,出让底价会降低。另外,要配建并无偿移交,自然还会降低对可售部分限价的幅度。开发商把可售部分的产品打造好,做好溢价,盈利依然可观。但此次,深圳的“双限双竞”,可售部分的70%也被限价,贴着二手房价格走。也就是说,“双限双竞”出让模式下,开发商能够获利的,就是那30%可自由定价的商品房部分。

深圳购买力没那么任性

有人说,只要把这30%的打造成精品,无限做高溢价,也是有钱赚的。遗憾的是,种种迹象显示,深圳的高端购买力,可能并没那么任性。首先,金融“去杠杆”、互联网红利减退等,对深圳影响较大。其负面影响在三季度已有所显现。对深圳的外贸和支柱产业,都形成了冲击,直接影响到高端购买力。突出的表现,就是部分外向型企业、加工制造业搬迁,工业区和写字楼出现空置。第一太平戴维斯的数据显示,深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%,前海写字楼空置率达50%。这说明,作为写字楼的几大用户,比如地产、金融、互联网、个体创业等,盈利能力确实不像以前那么可观了。也就是,高端人群少了,高端人群收入少了。

楼市不是万能药

深圳此次提出的“双限双竞”,是全国首创。一方面,深圳要率先实施房地产调控长效机制,特别是基于“地价-房价”联动,从源头上探索稳房价的机制。毫无疑问,此次深圳做到了这一点。可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房。照此判断,深圳房价是可控的。另一方面,房地产一半是金融,一半是实体。过去,金融属性太突出,现在要纠偏,回归实体,深圳在这方面领先了一大步。建设先行示范区,深圳花钱的地方太多,对地产输血实体的诉求很强。让30%的部分,给“稳房价”、人才房、公共配套作出贡献,这不就是地产回归实体经济吗?

想法是好的,但步子不能太大了。显然,政府太高估了地产商的实力、高估了深圳的购买力。高端需求确实还有,但要靠打鸡血刺激。在深圳没项目,难称得上龙头开发商,但是开发商的生存环境也在恶化,资金面很紧,成本很高。地产回归实体经济,这是好事情,房地产“软着陆”,就是向实体靠拢。但是,地产是一个行业,不是万能药、万金油。既要挽救下滑的GDP,又要建设人才房,还要配套公共设施。与此同时,也要保持房价稳定,保证地方政府充足的土地出让收入,“既要、也要、又要、还要,都要……”,地产能承担得了这么多吗?

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